Location immobilière: l'effet dangereux de la baisse des taux d'intérêt – Simulateur assurance emprunteur

Location immobilière: l'effet dangereux de la baisse des taux d'intérêt

 – Simulateur assurance emprunteur

Sur le plan fiscal, plus l’intérêt diminue du loyer que perçoit le bailleur, plus la facture d’impôt diminue. Selon nos simulations, l'augmentation des taxes peut dépasser, en 2019, l'augmentation de 100%! Il y a un effet contrastant à retenir avant de commencer un investissement locatif.

En juillet, les taux d’intérêt du crédit sont tombés vingt ans sous la barre des 1%, ce qui est satisfaisant (cotisation, revenu, etc.).

Tous les courtiers en hypothèques (Cafpi, Vousfinancer, Meilleurtaux, Empruntis, etc.) ont bien accueilli ce nouveau record. Et ils ont raison.

Sur le plan financier, le montant à rembourser à la banque chaque mois est réduit en abaissant les taux d’intérêt, en encourageant la renégociation de ses emprunts et en lançant un projet immobilier: la résidence principale, la résidence secondaire. , ou obtenir l’investissement locatif pour gagner un revenu supplémentaire à la retraite.

Augmentation mécanique des taxes

D'autre part, du point de vue fiscal, le roman est un bon début en septembre 2019 au début du taux d'intérêt. Comme il augmente mécaniquement la taxe due par les propriétaires sur les loyers qu'ils paient. C'est l'effet contrasté sur les taux d'intérêt hypothécaires dont personne ne parle.

Pour suggérer, nous devons entrer le code général des impôts. Les locations de biens immobiliers (appartements, maisons, parkings, etc.) sont imposées comme revenus de la propriété.

Sauf dans le cas particulier du régime "Micro-ordinateur", vous calculez vous-même le revenu imposable en déduisant vos dépenses du loyer perçu, le solde étant soumis à l'impôt successif (à 14%, 30%, 41). % ou 45%) et les cotisations de sécurité sociale (17,2% du 1th Janvier 2018).

Dans le cas d'un achat d'un crédit immobilier proposé pour le loyer, les intérêts du prêt sont déductibles sans limitation de durée ni de durée. Vous n'avez pas besoin d'être fort pour comprendre que les intérêts que vous payez sont moindres, plus l'assiette fiscale augmente et vos impôts augmentent.

Cas concret

Quelle proportion d'impôts fonciers augmente en raison de la baisse des taux d'intérêt? Pour répondre, acceptez un bailleur taxé à 30% qui achète une propriété de 200 000 euros contre crédit, louant 833 euros (10 000 euros par an), avec des frais de 1 500 euros.

Considérez que l'investissement locatif est réalisé en 2014 ou 2019 et comparez les résultats. Les tableaux de prêt Amil ont été créés à l'aide d'outils en ligne Anil (Agence nationale d'information sur le logement). Le Revenu a effectué les calculs fiscaux et sociaux.

En 2014, notre bailleur a emprunté 3,5% (taux de cotisation annuel moyen à l'époque, y compris les frais de prêt, de dossier et de garantie). Après cinq ans, les intérêts cumulés s’élèvent à 31 849 euros, l’impôt et la CSG à 5 027 euros.

En 2019, le même investisseur s'endette à 1,5%, les intérêts bancaires baissent en cinq ans à 13.378 euros et l'impôt sur les revenus fonciers, augmenté de la CSG, s'élève à 13.746 euros, soit une hausse de 173,4%!

Les professionnels soulignent que les prix de l'immobilier ont augmenté entre 2014 et 2019, que les investisseurs empruntent davantage et que, par conséquent, les intérêts versés ont été moins amortis que dans notre simulation. Pour répondre à cette objection, nous ferons de notre modèle une augmentation de prix de 20% comparable à celle de Bordeaux au cours de la période (c’est-à-dire un financement de 240 000 euros) et une augmentation de loyer de 10%. observé sur le terrain.

Avec un taux hypothécaire inchangé de 1,5%, les intérêts cumulés sur cinq ans s'élèvent à 16,053 € mais l'impôt dû, au contraire, ne diminue pas à 14,489 euros en raison de la hausse des loyers. En résumé, l’effet dangereux de la baisse des taux hypothécaires se poursuit.

Bien entendu, la justification est de se qualifier. Il n'y a pas deux contribuables égaux, certaines années, le barème d'imposition est ajusté pour tenir compte de l'inflation, inférieur à 15 000 € du revenu de la propriété déclaré par an, le système de microformes s'applique à la déduction automatique pour 30% des coûts, etc. Cependant, l'impôt sur le revenu foncier est pénalisant. Et des taux d’intérêt plus bas et plus bas n’aident pas à alourdir le fardeau fiscal des investissements locatifs à un taux d’imposition fixe.

Comment réduire les impôts sur les revenus fonciers, sinon mieux? Comment profiter des rabais? Les dispositifs de Pinel sont utilisés, la loi de Malraux, Denormandie est une option.

Choisissez une propriété à rénover

Mais il y a mieux: "multiplier les investissements dans l'immobilier pour effectuer des travaux de rénovation afin de réaliser des travaux importants et ainsi bénéficier du mécanisme de" déficit foncier ", ou transfert du bail classique vacant au loyer disponible pour soumission une fourchette de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plus favorable avec l'amortissement de la propriété sauf le prix du terrain ", explique Stéphane Desquartiers, président de la maison de l'investisseur

Que votre projet d'investissement locatif (achat de l'ancienne, de la nouvelle loi, de Pinel, du service résidentiel, de la création d'un impôt ou d'un legs pour la retraite) intègre la fiscalité à votre raisonnement.

La baisse des taux hypothécaires et la faiblesse de l'assurance vie en euros pèsent sur les investissements.

Mais avant de vous décider, pesez le pour et le contre de tout investissement. Et faites attention aux effets néfastes des taux plus bas.

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