Nouveaux décrets – nouveaux défis – Assurance emprunteur fonctionnement

Nouveaux décrets – nouveaux défis

 – Assurance emprunteur fonctionnement

Christophe Murciani © DR

En novembre 2017, la France a adopté des dispositions législatives1 autoriser les fonds de dette des gestionnaires à accorder des prêts directement, mettant ainsi fin au monopole bancaire dans ce domaine. Cette ouverture permet aux sociétés de gestion présentes sur le marché de la dette privée de déployer leurs fonds vers une initiative «acquise» plutôt que de s’engager dans des transactions souscrites. Acofi Gestion a rapidement réglé sur ce segment, le 13 juillet 2018, le premier crédit octroyé par le CTF (Mutual Partnership Fund). Quels sont les avantages de cette évolution du marché pour le financement immobilier professionnel pour les emprunteurs et les investisseurs en fonds de crédit?

En prévision de la crise de 2008, le marché de la dette immobilière européenne était divisé en deux camps: les prêteurs intervenant pour maintenir les bilans et ceux qui les fournissaient. Le premier groupe était constitué des banques de dépôt ou des banques hypothécaires, le second des banques centrales. La distribution bidirectionnelle s'est poursuivie: syndication et titrisation. Les prêteurs bancaires étaient actifs sur le marché de la syndication et les investisseurs institutionnels pouvaient participer à ce marché immobilier par le biais de la titrisation (CMBS). Le fonctionnement du marché est illustré ci-dessous: t

Le CMBS a fait appel à des agences de notation, qui ont agi en tant qu’analystes tiers fiables pour évaluer les créances et permettre ainsi aux personnes éloignées de prendre une décision d’investissement éclairée. La réglementation bancaire a été ouvertement en faveur du CMBS, car l'exigence de fonds propres résultait directement de la notation publique des titres émis. De nombreuses banques ont été en mesure de maintenir une forte exposition aux biens immobiliers professionnels, sous la forme de titres à faible capital plutôt que sous la forme de prêts habituellement pondérés au bilan.

Suite à la crise, le CMBS était devenu plus coûteux en raison de la réglementation bancaire en fixant des règles pour la rétention des prêts de base, tandis que le secteur des assurances réduisait les exigences de fonds propres pour la dette immobilière (via Solvency II). ). Cette configuration est en charge des sociétés de gestion des offres développant des fonds de crédit pour leurs clients institutionnels.

Cette option a été suivie par l’option suivante pour les fonds de titres de créance privés: participer au marché en tant que souscripteurs d’opérations syndiquées ou accorder un financement directement à des professionnels de l’immobilier dans des pays où il n’exerçait aucun monopole bancaire. bloqué. La nouvelle architecture de marché est la suivante:

Pour les investisseurs institutionnels, le CMBS a été remplacé par des fonds de dette privés. La fonction déléguée d'analyse et de structuration a été transférée des agences de notation aux sociétés de gestion. Leurs équipes sont composées de spécialistes de la finance immobilière possédant une réelle expérience de ces opérations et un fort intérêt pour la recherche, le filtrage, l'analyse, la structuration et le recouvrement correct des créances pour le compte de leurs titulaires.

Les fonds de dette apportent une réelle valeur ajoutée à l'ensemble du marché, sauf lorsqu'ils fournissent un financement direct. Leur rôle est très utile et durable lorsqu'ils renforcent les capacités et comblent les lacunes des anciens prêteurs, leur permettent de les conserver ou de les syndiquer. Certains segments appartiennent à une banque sans présenter un risque excessif: emprunteurs nouvellement établis, sociétés familiales, actifs transférés et / ou vides, classes d'actifs émergentes, etc. t

Pour que les fonds de dette restent un acteur financier immobilier à long terme, il est essentiel qu'ils reflètent une véritable "alternative" aux offres existantes, de sorte qu'il s'agit d'un portefeuille très inhabituel.

1. Décret no 2018-1004 et no 2018 1008 du 19 novembre 2018, en application de la loi n °o 2016-1691 du 9 décembre 2016 et n °o 2017-1432 du 4 octobre 2017.

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